Comprare o vendere un campeggio o villaggio turistico: quanto vale, concessioni e verifiche (2026)

Il turismo all’aria aperta è l’unico comparto ricettivo italiano uscito dagli anni difficili più forte di prima: le vacanze open-air sono passate da scelta economica a scelta di stile, i camperisti stranieri — tedeschi e olandesi in testa — riempiono le strutture da aprile a ottobre, e la parola glamping ha fatto entrare nel campeggio un cliente che l’ultima tenda l’aveva vista in gioventù. Il risultato è che i campeggi ben gestiti hanno tassi di occupazione e margini che molti hotel invidiano.

Eppure comprarne uno è un’operazione più simile all’acquisto di uno stabilimento balneare che a quello di un albergo: sotto le piazzole c’è quasi sempre un nodo di diritto — terreno di proprietà, in affitto o in concessione demaniale — e sopra le piazzole c’è un nodo urbanistico, perché la differenza tra una mobile home “allestimento mobile” e una casetta abusiva la decide la pratica edilizia, non il buon senso. Vediamo i numeri e le trappole.

Come funziona: classificazione, licenze e le tre nature del terreno

Il campeggio è una struttura ricettiva all’aria aperta disciplinata dalle leggi regionali sul turismo: classificazione a stelle regionale, SCIA per l’esercizio, e le autorizzazioni collegate ai servizi interni — somministrazione per bar e ristorante, market, piscina con i suoi obblighi igienico-sanitari, eventuale animazione e spettacoli. Il subentro segue la logica generale del subingresso nelle licenze, con la classificazione che si volta al nuovo gestore.

La domanda che decide tutto, però, è di chi è il terreno:

• proprietà: l’operazione è un classico immobiliare + azienda; il valore del terreno (con destinazione turistico-ricettiva, non edificabile ordinaria) va valutato separatamente dalla gestione;
• affitto: conta la durata residua del contratto e il canone — un campeggio non si sposta, e vale la guida sul subentro nel contratto di locazione;
• concessione demaniale (i campeggi su costa, laghi, argini): non stai comprando il terreno ma un rapporto con lo Stato, con una scadenza — e il tema delle gare europee sulle concessioni (direttiva Bolkestein) rende la durata residua e il rischio di gara la prima voce della due diligence, esattamente come per i balneari.

Quanto costa e come si formano i ricavi: piazzole, mobile home, servizi

Il ricavo di un campeggio ha tre motori con margini molto diversi:

• le piazzole (tenda, roulotte, camper): tariffe indicative 20-60 € a notte per equipaggio a seconda di zona, stagione e stelle. Ricavo “povero” per metro quadro ma con costi bassissimi: la piazzola è il volano che riempie la struttura;
• le unità abitative — mobile home, bungalow, tende glamping: qui il campeggio diventa un ibrido con l’hotel. Una mobile home nuova costa 25.000-60.000 € installata, si affitta a 70-200+ € a notte in stagione e ripaga l’investimento in pochi anni; è il motivo per cui tutte le strutture stanno convertendo piazzole in unità. Il glamping (lodge, safari tent) alza ulteriormente tariffa e posizionamento;
• i servizi: bar, ristorante, market, noleggi, animazione — nei villaggi maturi sono una quota importante dell’incasso e trattengono il cliente dentro la struttura.

I costi che pesano: personale stagionale (reception, pulizie, manutenzione, animazione), utenze e depurazione, manutenzione del verde e degli impianti, e gli investimenti ricorrenti in unità abitative — che invecchiano come le camere d’albergo, solo più in fretta perché stanno all’aperto.

Ordini di grandezza, non preventivi: le tariffe e i costi variano moltissimo tra il campeggio di lago tre stelle e il villaggio sul mare con parco acquatico. Ciò che non varia è la struttura del ragionamento: piazzole per il volume, unità per il margine, servizi per lo scontrino.

La stagionalità: cento giorni per fare l’anno

Quasi tutti i campeggi italiani fanno il grosso del fatturato tra giugno e settembre, con due code (Pasqua e ottobre) che i clienti stranieri stanno allungando. Questo ha tre conseguenze per chi compra:

1. il conto economico va letto sull’anno intero, non sui mesi buoni: i costi fissi corrono anche a gennaio, quando la struttura è chiusa o semivuota;
2. il valore si costruisce allungando la stagione: strutture riscaldate, clientela camperista invernale dove il clima lo consente, eventi fuori stagione;
3. i dati veri sono le presenze comunicate (ISTAT e imposta di soggiorno): sono il registro più difficile da truccare e il primo documento da chiedere.

Comprare un campeggio avviato: cosa stai comprando davvero

1. La classificazione e le autorizzazioni: rifare da zero l’iter per aprire un campeggio — destinazione urbanistica, impatti, servizi — è questione di anni, dove è ancora possibile. La struttura autorizzata è l’asset introvabile, come per gli hotel;
2. il parco unità abitative: quante, di che età, di che qualità — è lì che si misura l’investimento fatto (o rimandato) dal venditore;
3. la clientela ricorrente: il campeggio è il regno dello stanziale — famiglie che tornano ogni anno sulla stessa piazzola, contratti stagionali pagati in anticipo. È ricavo quasi ricorrente e va misurato (quota stanziali, anzianità media, disdette);
4. la reputazione: punteggi su ADAC, ACSI, Google e portali di settore — per i clienti stranieri la classifica ADAC vale più delle stelle regionali.

Come si valuta un campeggio

Il metodo generale è quello di sempre — come si calcola il prezzo di un’attività — con quattro specificità:

1. Redditività normalizzata su almeno 2-3 stagioni complete, corretta per il lavoro della famiglia proprietaria (nei campeggi storici è spesso mezzo organico) e per gli investimenti in unità rimandati.
2. La natura del titolo sul terreno: proprietà, affitto o concessione cambiano l’oggetto stesso della vendita. Su demanio, durata residua e rischio gara vanno prezzati; su terreno di proprietà, gestione e immobile vanno valutati separatamente.
3. La conformità urbanistica delle strutture: mobile home, bungalow, tettoie e ampliamenti devono avere titoli edilizi in regola. Le “case mobili” che mobili non sono più — ancorate, allacciate, ampliate — sono il classico scheletro nell’armadio del settore: una struttura non sanabile non vale, costa.
4. Il piano investimenti implicito: unità a fine vita, impianti (elettrico, idrico, depurazione, piscina) da rifare, adeguamenti antincendio — vanno stimati e scontati dal prezzo come si farebbe con un parco camere d’albergo datato.

Molti campeggi familiari sono ditte individuali o s.n.c. senza bilancio depositato: per ricostruire i numeri vale la guida su come verificare un’azienda che non deposita il bilancio, partendo dalla verifica dalla partita IVA.

Le verifiche specifiche prima di firmare

1. Titolo sul terreno: atto di proprietà, contratto d’affitto (durata, canone, rinnovo) o concessione demaniale (scadenza, canone, stato delle eventuali procedure di gara).
2. Conformità urbanistica ed edilizia di ogni struttura fissa o semifissa: titoli, sanatorie, difformità — con un tecnico, piazzola per piazzola.
3. Classificazione e autorizzazioni: SCIA, stelle, somministrazione, piscina (registri e analisi), pubblico spettacolo per l’animazione dove serve.
4. Presenze e ricavi: comunicazioni ISTAT, imposta di soggiorno versata, corrispettivi — tre fonti che devono raccontare la stessa storia.
5. Clientela stanziale: contratti stagionali, anticipi incassati (sono un debito di servizio verso i clienti, come le caparre in hotel), quota di ritorno anno su anno.
6. Impianti e sicurezza: elettrico di area, depurazione/fognatura, antincendio, manutenzioni della piscina e del verde.
7. Personale stagionale: contratti, chi torna ogni anno (il capo-manutentore che conosce ogni tubo è un asset), TFR maturato.
8. Due diligence ordinaria su debiti, contributi e contenziosi: la checklist di comprare un’attività già avviata.

Domande frequenti

Quanto costa comprare un campeggio?

La forbice è enorme perché l’oggetto cambia natura: un piccolo campeggio in affitto di gestione costa come un’attività commerciale ben avviata, un villaggio sul mare con terreno di proprietà è un’operazione immobiliare da milioni. Le variabili che spostano il prezzo: titolo sul terreno (proprietà, affitto, concessione), numero e età delle unità abitative, stagione utile e presenze documentate.

Quanto rende un campeggio?

Il ricavo ha tre motori: piazzole (20-60 € a notte, volume), mobile home e glamping (70-200+ € a notte, margine) e servizi (bar, ristorante, market). La stagione è corta — il grosso si fa tra giugno e settembre — quindi il margine dipende dal riempimento dei mesi di punta e dalla capacità di allungare le code di stagione. La clientela stanziale che torna ogni anno stabilizza il conto economico.

Cos’è il problema delle mobile home abusive?

Le case mobili sono ammesse come allestimenti mobili: se vengono ancorate stabilmente, ampliate o trasformate in costruzioni permanenti senza titolo edilizio diventano abusi, con rischio di demolizione e sanzioni che ricadono su chi possiede la struttura. Prima di comprare va verificata la posizione urbanistica di ogni unità con un tecnico: è la verifica più importante del settore.

Il campeggio su spiaggia demaniale si può comprare?

Si compra l’azienda, non il terreno: la struttura vive su una concessione demaniale con una scadenza, e il quadro delle gare europee (direttiva Bolkestein) rende la durata residua e il rischio di procedura competitiva l’elemento centrale del prezzo — come per gli stabilimenti balneari. Serve una verifica legale della concessione prima di qualsiasi offerta.

In sintesi

• Il vento è a favore: l’open-air è il comparto ricettivo in crescita strutturale, spinto da glamping e clientela estera — ma la stagione resta corta e il conto va letto sull’anno intero.
• Tre motori di ricavo: piazzole per il volume, unità abitative per il margine (una mobile home si ripaga in pochi anni), servizi per lo scontrino.
• La domanda decisiva è sul terreno: proprietà, affitto o concessione demaniale cambiano l’oggetto stesso della vendita — e su demanio la scadenza della concessione è la prima voce del prezzo.
• Il rischio nascosto è urbanistico: strutture “mobili” diventate permanenti senza titoli — la verifica tecnica piazzola per piazzola non è pignoleria, è il cuore della due diligence.
• I numeri veri esistono: presenze ISTAT, imposta di soggiorno e corrispettivi devono coincidere; la clientela stanziale è il ricavo ricorrente da misurare.

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Questa guida ha finalità informative e non sostituisce il parere di un professionista: leggi regionali sul turismo, regimi delle concessioni demaniali e disciplina edilizia delle strutture mobili variano per Regione e Comune e vanno verificati con tecnici e legali competenti.