Alberghi, hotel e B&B in vendita in Italia: prezzi reali, regioni e come valutarli (2026)

Chi cerca “alberghi in vendita”, “B&B in vendita” o “strutture ricettive in vendita” nella propria regione si scontra quasi subito con lo stesso problema: annunci senza numeri, prezzi che sembrano usciti dal cilindro e nessun modo per capire cosa si sta comprando davvero — l’attività, il mattone, o solo una licenza. In una struttura ricettiva questi tre valori si confondono più che in qualsiasi altro settore, ed è lì che si fanno gli errori più costosi.

In questa guida mettiamo insieme i prezzi reali delle strutture ricettive in vendita raccolti da Sherlok, come cambiano da regione a regione, e il metodo per valutare un hotel o un B&B senza pagarlo due volte. È il complemento operativo alle nostre guide su come vendere un B&B o un affittacamere: qui guardiamo il mercato dal lato di chi compra.

Quanto costa comprare una struttura ricettiva: i numeri reali

Sui nostri annunci con prezzo leggibile, la ricettività è il comparto con le mediane più alte in assoluto — molto sopra il dato nazionale di tutte le attività (~150.000 €). Il motivo è quasi sempre uno: l’immobile è incluso.

Tipo di struttura	Prezzo mediano richiesto
Hotel / albergo	~1.500.000 €
B&B	~1.500.000 €
Affittacamere	~800.000 €

Sono mediane di prezzo richiesto (non di chiusura) su annunci reali: servono a dare ordini di grandezza. Metà delle strutture costa meno, metà di più. Il prezzo di un hotel con immobile di proprietà e quello di un B&B in gestione (solo l’attività, immobile in affitto) non sono confrontabili anche a parità di camere: è la prima domanda da farsi davanti a ogni annuncio.

La forbice è enorme perché sotto la stessa etichetta convivono operazioni diverse: un affittacamere in gestione può passare di mano per poche decine di migliaia di euro (subentro + arredi), mentre un hotel 3 stelle con immobile in una località turistica supera facilmente il milione perché il 70-90% del prezzo è mattone, non avviamento.

Le differenze per regione: dove cercare, cosa aspettarsi

La domanda di ricerca è quasi sempre regionale — “alberghi e B&B in vendita in Lazio”, “in Piemonte”, “in Lombardia”, “relais nelle Marche” — perché la struttura ricettiva è legata al territorio come nessun’altra attività. Ecco come si muovono i mercati principali.

Toscana e centro storico-artistico: il premio del brand-territorio

La Toscana è la regione con la mediana più alta tra le attività in vendita (~1.300.000 €), trainata proprio dal turismo: agriturismi, relais, boutique hotel dove il valore non è solo l’immobile ma la rendita da posizionamento (Chianti, Val d’Orcia, costa). Qui si compra un flusso turistico consolidato e una tariffa media alta — ma si paga il premio del brand-territorio. Attenzione ai vincoli paesaggistici e di destinazione d’uso, che possono limitare ampliamenti e riconversioni.

Laghi, Piemonte e montagna: stagionalità e immobile

Sui laghi (Garda, Maggiore, Como), nel Piemonte delle Langhe e del Monferrato e nelle località alpine, la ricettività è un asset solido ma stagionale: il conto economico va letto sull’intero anno, non sui mesi di punta. Il Piemonte in particolare ha una mediana generale sopra la media (~190.000 €) proprio per il peso di strutture con immobile incluso. La componente immobiliare è dominante: distinguere il valore dell’attività (avviamento, contratti, recensioni, personale) da quello del mattone è qui più importante che altrove.

Lazio, Marche e centro-adriatico: relais e ricettività diffusa

Il centro-Adriatico e il Lazio mostrano una domanda crescente su relais, country house e ricettività diffusa: strutture medio-piccole, spesso a conduzione familiare, dove il passaggio generazionale spinge molte cessioni. Sono operazioni più accessibili degli hotel cittadini e interessanti per chi vuole entrare nell’ospitalità senza il ticket da grande albergo — a patto di verificare che il flusso turistico non dipenda dal titolare uscente.

Sud e isole: prezzi alti dove c’è flusso, occasioni dove non c’è

Regioni come la Sicilia mostrano mediane elevate (~800.000 €) dove il turismo internazionale ha fatto crescere le valutazioni, ma l’offerta è disomogenea: accanto a strutture premium ci sono attività fuori dai flussi principali dove il prezzo dell’immobile non trova ancora domanda ricettiva. È il mercato dove la due diligence sulla località conta quanto quella sui bilanci.

Attività o immobile? La domanda che cambia tutto il prezzo

È il punto in cui si perdono o si fanno i soldi in una compravendita ricettiva. Tre configurazioni tipiche, tre valutazioni completamente diverse:

• Immobile di proprietà incluso → stai comprando un immobile commerciale più un’attività. Il grosso del prezzo è il mattone: valutalo come tale (comparabili immobiliari della zona), poi somma l’avviamento. Un errore comune è pagare l’avviamento a prezzo pieno sopra un immobile già valutato a mercato.
• Struttura in gestione (immobile in affitto) → compri solo l’attività: arredi, contratti, avviamento, personale. Qui il contratto di locazione è tutto — durata residua, canone, rinnovabilità. Un canone troppo alto o in scadenza può azzerare la marginalità e rendere l’operazione un rischio, non un’occasione.
• Ramo d’azienda / licenza → in alcuni casi si trasferisce solo la licenza ricettiva e il marchio. Verifica sempre la trasferibilità delle autorizzazioni (SCIA ricettiva, classificazione a stelle, agibilità).

Cosa controllare prima di comprare un hotel o un B&B

Oltre alla domanda “attività o immobile?”, ecco la checklist specifica della ricettività:

• Bilanci e RevPAR reali degli ultimi 3 anni: ricavo per camera disponibile, tasso di occupazione, tariffa media. I numeri veri, non quelli dell’alta stagione.
• Recensioni e reputazione online: su una struttura ricettiva il rating (Booking, Google, TripAdvisor) è un asset patrimoniale. Un crollo di recensioni post-cessione erode il valore.
• Dipendenza dalle OTA: quanto del fatturato passa da Booking/Expedia (con relative commissioni) e quanto da canale diretto?
• Personale e stagionali: costo del lavoro, anzianità, competenze chiave difficili da sostituire.
• Stato dell’immobile e impianti: adeguamenti antincendio, accessibilità, efficienza energetica — capex nascosti che spostano il prezzo reale.
• Classificazione e autorizzazioni: stelle, SCIA, agibilità, eventuali vincoli.
• Motivo reale della vendita: pensione e passaggio generazionale sono buoni segnali; calo strutturale del flusso turistico locale molto meno.

Per il metodo generale di lettura dei conti e di calcolo del prezzo, restano validi i nostri approfondimenti su come leggere un bilancio aziendale e su come si calcola il valore di un’attività con moltiplicatori. Prima di trattare, una lettura della visura camerale dice subito con chi hai a che fare.

Dove trovare (e come pubblicare) strutture ricettive in vendita

Il limite dei portali generalisti è che mischiano annunci immobiliari e attività, con dati scarsi: impossibile capire se stai guardando un immobile o un’azienda. Un marketplace dedicato al trasferimento d’impresa ti permette di filtrare per settore e regione e di vedere subito i numeri che contano.

Puoi sfogliare le strutture ricettive in vendita su Sherlok e la panoramica nazionale in vendita aziende. Se invece stai valutando la vendita della tua struttura, la guida operativa è come vendere un B&B o un affittacamere: su Sherlok la valutazione è gratuita e non trattieni alcuna commissione sul prezzo di vendita.

In sintesi

La ricettività è il comparto dove il prezzo mediano è più alto (hotel e B&B intorno a 1,5 milioni, affittacamere ~800.000 €) proprio perché l’immobile è quasi sempre incluso: la prima domanda davanti a ogni annuncio è “sto comprando l’attività o il mattone?”. La domanda è regionale — Toscana e laghi con premi da brand-territorio, Marche e Lazio con relais e ricettività diffusa più accessibili, Sud dove conta la due diligence sulla località — ma il metodo è uno: separare avviamento e immobile, leggere RevPAR e recensioni reali, e non pagare mai l’avviamento a prezzo pieno sopra un immobile già valutato a mercato.

Vuoi comprare o vendere una struttura ricettiva? Su Sherlok trovi annunci con dati reali, valutazione gratuita e zero commissioni sulla vendita.