Cessione d'azienda dal notaio: atto, registrazione e costi (2026)

Hai trattato, hai firmato il contratto preliminare, hai fatto la due diligence. Resta l’ultimo passo, quello che trasferisce davvero l’azienda: il rogito, cioè l’atto con cui si perfeziona la cessione. E qui, a differenza di quasi ogni altra compravendita di beni, la legge chiede una cosa precisa: serve il notaio.

È il capitolo che quasi nessuno spiega, perché arriva alla fine e si dà per scontato. Ma è quello dove la cessione diventa reale — dove si firma, si paga, e l’azienda cambia intestazione davanti allo Stato. Capire prima come funziona il closing ti evita sorprese sui costi, sui tempi e su chi deve fare cosa. Vediamolo passo per passo.

Perché per cedere un’azienda serve il notaio

La domanda è legittima: se compro un’auto o un macchinario non serve un notaio, perché per un’azienda sì? La risposta sta in una norma pensata per la certezza e la pubblicità del trasferimento. Il Codice civile (art. 2556) prevede che i contratti di trasferimento d’azienda, per le imprese soggette a registrazione, siano fatti per atto pubblico o scrittura privata autenticata, e soprattutto depositati per l’iscrizione nel Registro delle Imprese entro trenta giorni — deposito che la legge affida proprio al notaio.

Tradotto: non è una formalità burocratica fine a sé stessa. Il passaggio dal notaio serve a rendere il trasferimento opponibile ai terzi — fornitori, clienti, banche, il fisco — e a lasciarne traccia pubblica. È lo stesso motivo per cui la cessione d’azienda si porta dietro tutto un impianto di regole su debiti e crediti, dipendenti e contratti: il legislatore vuole che, quando un’azienda cambia mano, il mondo intorno lo sappia con certezza.

Due forme possibili, stesso valore ai fini dell’iscrizione:

atto pubblico: il notaio redige e riceve l’atto, ne garantisce contenuto e legalità;
scrittura privata autenticata: le parti portano il contratto già scritto e il notaio ne autentica le firme, verificandone l’identità.

La seconda è più snella e spesso meno costosa; la prima dà al notaio un ruolo di regia più pieno. Su operazioni non banali, la differenza la suggerisce il notaio stesso in base a cosa c’è dentro l’azienda.

Cosa si firma davvero: l’atto di cessione

L’atto notarile fotografa l’operazione e la rende definitiva. I contenuti che non possono mancare:

le parti (cedente e cessionario) e l’esatta identificazione dell’azienda o del ramo ceduto;
il perimetro: cosa passa e cosa no — beni materiali (arredi, macchinari, magazzino), immateriali (marchio, insegna, avviamento), contratti, e l’eventuale immobile o il subentro nel suo affitto;
il prezzo e le modalità di pagamento (saldo alla firma, oppure acconto e rate con le relative garanzie, o earn-out);
le dichiarazioni e garanzie del venditore (situazione debitoria, contenziosi, regolarità);
il patto di non concorrenza ex art. 2557, che opera anche in automatico ma di solito si disciplina in atto.

Attenzione a un punto che confonde: l’atto notarile trasferisce l’azienda, ma non “attiva” da solo l’esercizio a tuo nome. Le licenze e autorizzazioni vanno volturate a parte con il subingresso, e la SCIA di subingresso si appoggia proprio all’atto registrato. Rogito e voltura sono due binari che devono correre in parallelo: senza il primo non parte il secondo, ma il primo da solo non basta ad alzare la saracinesca.

La registrazione: Agenzia delle Entrate e Registro Imprese

Firmato l’atto, il notaio si occupa dei due adempimenti che lo rendono efficace verso l’esterno:

Registrazione all’Agenzia delle Entrate e versamento dell’imposta di registro. La cessione d’azienda è fuori campo IVA e sconta l’imposta di registro, che si applica con aliquote diverse sulle diverse componenti (per esempio l’avviamento e i beni mobili scontano un’aliquota, gli immobili eventualmente compresi un’altra) sul valore attribuito a ciascuna. È la voce fiscale che pesa di più sull’operazione, e merita una lettura dedicata: quante tasse si pagano quando si vende un’azienda.
Deposito e iscrizione nel Registro delle Imprese entro 30 giorni, a cura del notaio. Da qui il trasferimento diventa pubblico e opponibile.

Un chiarimento utile sul fisco: nella cessione d’azienda l’Agenzia può rettificare il valore dichiarato (soprattutto l’avviamento) se lo ritiene troppo basso. Sottodichiarare per pagare meno imposta di registro è un rischio concreto, non un risparmio furbo: se ne parla nell’articolo dedicato alle tasse.

Quanto costa il notaio (e chi paga)

I costi del closing sono di tre tipi, da non confondere:

imposta di registro (e imposte ipo-catastali se c’è un immobile): è un tributo allo Stato, non un compenso del notaio, e di norma è la voce più consistente. Dipende dal valore e dalla composizione dell’azienda;
onorario notarile: il compenso del professionista, che varia con il valore e la complessità dell’atto;
spese e diritti (visure, deposito al Registro Imprese, bolli).

Sulla ripartizione, la prassi vuole che le spese dell’atto siano a carico di chi compra, salvo diverso accordo — ma è un punto negoziabile, da fissare nel preliminare per evitare discussioni al tavolo del rogito. La plusvalenza resta invece sempre in capo al venditore: è tassazione sul suo guadagno, non un costo dell’atto.

Un consiglio pratico: chiedi al notaio un preventivo completo prima del rogito, con imposta di registro stimata, onorario e spese separati. Così sai in anticipo quanto serve portare all’appuntamento, oltre al prezzo.

I tempi: dal preliminare al rogito

Non c’è un termine di legge tra accordo e rogito: lo fissano le parti nel preliminare, in funzione di cosa manca. Le cose che tipicamente allungano l’attesa:

le verifiche del notaio: identità, poteri di firma (se le parti sono società), assenza di gravami, coerenza dei dati al Registro Imprese;
la provvista documentale: bilanci, elenco beni e contratti, situazione debitoria, visura aggiornata;
le condizioni sospensive: per esempio l’ottenimento di un finanziamento, o il benestare di un terzo (il franchisor se l’attività è affiliata, la banca, un’autorizzazione).

In un’operazione lineare e ben preparata, dalla firma del preliminare al rogito passano poche settimane. Quando ci sono finanziamenti, autorizzazioni o due diligence complesse, i tempi si allungano — ed è normale. La regola: arrivare dal notaio con i documenti già pronti accorcia tutto.

Il ruolo del notaio (e quello che il notaio non fa)

Il notaio garantisce la legalità e la corretta forma dell’atto, l’identità delle parti, l’assenza di vizi formali, e cura registrazione e pubblicità. Ma attenzione a cosa non rientra nel suo compito: il notaio non fa la due diligence al posto tuo e non giudica se stai pagando il prezzo giusto. La convenienza dell’affare, la solidità dei numeri, la valutazione dell’azienda restano lavoro tuo (e del tuo commercialista e advisor): l’atto certifica che hai comprato, non che hai comprato bene. Per quello servono la due diligence e una valutazione fondata su metodo e moltiplicatori.

Domande frequenti

Serve il notaio per vendere un’azienda?

Sì. Il Codice civile (art. 2556) richiede che il trasferimento d’azienda, per le imprese soggette a registrazione, avvenga per atto pubblico o scrittura privata autenticata, con deposito al Registro delle Imprese entro 30 giorni a cura del notaio. Serve a rendere la cessione certa e opponibile ai terzi.

Che differenza c’è tra atto pubblico e scrittura privata autenticata?

Nell’atto pubblico il notaio redige e riceve direttamente l’atto; nella scrittura privata autenticata le parti portano il contratto già scritto e il notaio ne autentica le firme. Ai fini dell’iscrizione nel Registro Imprese hanno lo stesso valore; la scrittura autenticata è spesso più snella, l’atto pubblico dà al notaio un ruolo più pieno.

Quanto costa la cessione d’azienda dal notaio?

Ci sono tre voci distinte: l’imposta di registro (tributo allo Stato, di solito la più alta, variabile per valore e composizione dell’azienda), l’onorario del notaio (per valore e complessità) e le spese/diritti (visure, deposito, bolli). Conviene chiedere un preventivo completo prima del rogito. Di prassi le spese dell’atto sono a carico dell’acquirente, ma è negoziabile.

L’atto notarile basta per iniziare a operare a mio nome?

No. L’atto trasferisce l’azienda, ma per esercitare a tuo nome devi volturare licenze e autorizzazioni con il subingresso (SCIA al SUAP), che si appoggia all’atto registrato. Rogito e voltura vanno gestiti in parallelo.

In sintesi

La cessione d’azienda si perfeziona con un atto notarile (pubblico o scrittura privata autenticata), obbligatorio per legge e depositato al Registro Imprese entro 30 giorni.
L’atto fissa parti, perimetro, prezzo, garanzie e patto di non concorrenza; il notaio cura registrazione (imposta di registro) e pubblicità.
I costi sono tre voci separate — imposta di registro, onorario, spese — di norma a carico dell’acquirente ma negoziabili: chiedi il preventivo prima.
L’atto certifica che compri, non che compri bene: due diligence e valutazione restano un lavoro tuo, e le licenze si volturano a parte.

Questa guida ha finalità informative e non sostituisce il parere di un professionista: forma dell’atto, profili fiscali e ripartizione dei costi vanno definiti con notaio e commercialista.

Su Sherlok trovi aziende e attività in vendita direttamente da chi le gestisce, senza commissioni di intermediazione: arrivi al notaio con la trattativa già chiara. Se vendi, richiedi una valutazione gratuita.